商圈调查分析，餐饮选址，开店选择技巧

商圈调查的定义

DEFINITION

消费者研究(Consumer Research)也称消费市场研究（U&A研究），是指在对市场环境（政治、法律、社会、文化、技术）、人口特征、生活方式、经济水平等基本特征进行研究的基础上，运用各种市场调研技术和方法，对消费群体通过认知、态度、动机、选择、决策、购买、使用等阶段实现自身愿望和需要的研究。

一般来说，商圈可以分为三种类型：

主要商业圈：该商圈顾客比较集中、每个顾客的平均消费也高。

次要商业圈：该商圈实际消费顾客占顾客总数的比率较低，也较为分散。

边缘商业圈：该商圈顾客占顾客总数的比率相当低且非常分散。

商圈调查的价值与作用

EFFECT

了解该商圈居民、商业、厂户的分布情况，核心商圈的人流、车流的情况；
了解该商圈消费者的购买行为习惯及购买力，提供市场经营战略的指导依据。
了解该商圈的竞争对手的分布及经营数据情况；
评估该店址投资的可行性和发展潜力；

商圈调查的研究模型

INSPECTION STANDARD

1、哈夫概率模型：主要依据卖场引力和距离阻力这两个要素来进行分析

消费者的立场出发，认为消费者前往某一商业设施发生消费的概率，取决于该商业设施的营业面积、规模实力和时间三个主要要素。商业设施的营业面积大小反映了该商店商品的丰富性，商业设施的规模实力反映了该商店的品牌质量、促销活动和信誉等，从居住地到该商业设施的时间长短反映了顾客到目的地的方便性。同时，哈夫模型中还考虑到不同地区商业设备、不同性质商品的利用概率，这个模型的公式表现如下：

（μ表示卖场魅力或商店规模对消费者选择影响的参变量，λ表示需要到卖场的时间对消费者选择该商店影响的参变量，通常μ = 1，λ = 2 　　哈夫提出，一个零售商业中心 J 对消费者的吸引力可与这个商场的卖场魅力（主要用卖场面积代替）成正比 (J=1,2, … n) ，与消费者从出发地 I 到该商场 J 的阻力（主要用时间距离来代替）成反比。

利用哈夫模型设定地点 I 的消费者选择商场 J 的概率 PIJ ,

【PIJ】 = I 地区消费者到 J 商店购物的概率；

哈夫概率法则的最大特点是更接近于实际，他将过去以都市为单位的商圈理论具体到以商店街、百货店、超级市场为单位，综合考虑人口、距离、零售面积规模等多种因素，将各个商圈地带间的引力强弱、购物比率发展成为概率模型的理论。

2、雷利零售引力法则

讲述都市人口与零售引力的相互关系，一个城市对周围地区的吸引力，与它的规模成正比，与它们之间的距离成反比；计算公式如下

Dab =A贸易区的销售范围，向B贸易区，以英里计算

d =在A和B城市间主要路段的英里距离

Pa =城市Ａ的人口

Pb =城市Ｂ的人口

3、商圈饱和度模型

商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。

公式：IRS=(C)×(RE)/RF

其中，IRS是某地区某类商品商业圈饱和指数；C是某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE是某地区每一顾客平均购买额；RF是某地区经营同类商品商店营业总面积。

商圈调查的调研内容

SURVERY CONTENT

居民环境分析X：
形成商圈的首要条件是周边居民或者上班族群须达到一定数量，且分布状况呈有序化。通过调查周边居民或者上班族群的现状和发展趋势，来综合分析未来商圈的顾客资源。
交通环境分析：
通过了解项目所在地的交通体系以及道路情况，可以深入研究顾客的可达性及方便程度、物流及配送的便捷性等条件。交通分析包括店铺附近车流量、车辆类型、交通拥挤程度、停车场数量、停车场到店铺的距离、公共交通工具如地铁，公交车路线等等。
商业环境分析：
城市(区域)商业氛围决定了商圈的人气，然而网点过度密集时会导致恶性竞争。只有对商业环境有充分的认识，才能做到“知己知彼”，“百战不殆”。商业环境分析主要从市场环境分析、竞争对手剖析、商业配套设施分析三个方面入手。
消费者研究：
消费者研究(Consumer Research)也称消费市场研究（U&A研究），是指在对市场环境（政治、法律、社会、文化、技术）、人口特征、生活方式、经济水平等基本特征进行研究的基础上，运用各种市场调研技术和方法，对消费群体通过认知、态度、动机、选择、决策、购买、使用等阶段实现自身愿望和需要的研究。

消费者调查的操作流程

OPERATION PROCESS

第一阶段：制定方案并且得到客户确认

针对客户的需求，制定相应的调查方案。调查方案包括了调查方法、调查的重点内容、调查周期、经费预算等等，完成后需要得到客户确认。
第二阶段：搜集相关资料信息

搜集政府出版资料：通过对各种权威性的统计数字与资料的分析，把握人口分布（包括增减倾向、零散分布、人口密度等）、生活行动圈（交通体系、产业结构、购物动向、地形特点等）、中心地区功能分布（行政区划、商业概况）等总体情况。

实施对该特定区域的市场调查：包括立地环境调查、商业环境调查、市场特性调查、竞争店调查等。市场调查的一般程序应该是：确定问题→拟定计划与方法→制作表格→进行调查→资料整理→资料分析→市场评估。市场调查的目的就是要获得准确的店铺经营的相关资料（包括居民环境、交通环境、商业环境、消费者研究、未来发展分析等等），它关系到连锁企业能否顺利发展，因此必须结合自身实际正确运用好商圈调查方法。

通过市场调查，筛选出具体的目标地点：主要考察以下几个方面的内容：从道路、交通条件等考虑，何处较为有利？何处易受铁路、河川等自然性阻碍？何处较有希望成为生活区和工业区的发展地？何处会成为人口聚集地？何处从商业环境上讲较为有利？确认有无竞争店？能否在面积、停车场、商品构成、营业力等方面与竞争店形成差异化？何处是将来具有良好发展前景的地区？人口增长率、城市规划政策是怎样的？
第三阶段：形成商圈报告

对调查结果进行总结分析，形成商圈报告。根据分析结果对选址计划进行有针对性的整改。最后对具体的地址进行详细调查，做出优劣、适宜性的具体评价。